| Abstract: | Nekilnojamojo turto plėtra ir vystymas yra vienas iš rodiklių žyminčių valstybės ekonomikos lygio augimą. Nekilnojamų objektų plėtra, rekonstrukciją, esamų pastatų modernizavimas, architektūriškai senų, neefektyvių pastatų griovimas ir jų vietoje projektuojamų, statomų šiuolaikinių technologijų, energetiškai efektyviausių pastatų statyba vis įgautų didesnį pagreitį ir sukuria didesnę ekonominę naudą valstybei, bei investicijų plėtrai, tačiau dažnai yra neproporcingai ribojama įstatymų vykdomosios ir įstatymų leidžiamosios valdžios iniciatyva. Pritariu, kad įstatymu turi būti reglamentuotos statybos valstybinėje žemėje, tačiau valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo klausimai visą laiką buvo skirtingai vertinami ir dažnai vertinimas keitėsi, ne pasikeitus įstatymo raidei, reglamentuojančiai šią sritį, bet dažniausiai pasikeitus teritorinių skyrių, departamento vadovams. Verslo subjektai yra dažnai siejami įvairių finansinių įsipareigojimų, todėl bet koks teisiškai neproporcingas, nenumanoma kliūtis riboja drąsiam investavimui, todėl nukenčia ne tik įmonė, jos darbuotojai, bet ir valstybė, bankai. Reikia atkreipti dėmesį, kad teisinėje visuomenėje, valstybėje privatūs ir viešieji santykiai privalo būti aiškiai reglamentuojami teisės aktų ir formuojami vieningos, aiškios teismų praktikos. Nesant aiškaus reglamentavimo arba nevieningo teisės aktų aiškinimo ir taikymo, nenuosekliai, nestabiliai formuojamos valstybės politikos sukuriamas visuomenės nepasitikėjimas valstybe ir savivaldybėmis, bei kitomis prižiūrinčiomis ar teisės aktus įgyvendinančiomis institucijomis. Tokioje situacijoje pastaraisiais metais dažnai atsiduria nekilnojamojo turto vystytojų įmonės, valstybiniuose žemės sklypuose nuosavybės teise valdančios statinį ar statinių grupę. Įtampa tarp valstybės ir verslo subjektų dėl užstatytos valstybinės žemės ploto (sklypo) valdymo, naudojimo, disponavimo suteikimo statinių savininkams ir begręstanti nauja teisminių ginčų eilė dėl nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą dirbtinio, priverstinio teisių atkūrimo nevertinant proporcingumo, o ribojant ir varžant jau asmeniui suteiktas teises dėl pasikeitusios valstybės ir atsakingų institucijų politikos šioje srityje stipriai supriešins statinių savininkų ir buvusių žemės iki 1940 m. savininkų interesus. Todėl teisminiai ginčai jau yra užprogramuoti jei valstybė drąsiai imsis priverstinio nuosavybės teisių atkūrimo kompensuojant pinigais už valstybės išperkamą žemę turėtą iki 1940 m. pagal tuo metu nustatytą buvusio sklypo vertę. Tokioje situacijoje valstybė priešakyje pastato statinių naudotoją ir buvusį žemės savininką, kuriam galėtų būti atkurtos nuosavybės teisės jei užimtas žemės sklypas būtų vertinamas kaip laisvas ar nereikalingas esamam pastatui eksploatuoti. Šioje būsenoje valstybė veikdama per institucijas turėtų imtis ne teisėjo, bet mediatoriaus vaidmens, nes parinkus gerą teisinį reguliavimą galima suderinti verslo atstovų, valdančių statinius ir buvusių žemės savininkų teisėtus interesus, o ne priešingai juos priešinant nuožmiomis kovomis, kuriose dažniausiai pralaimi abi šalys. Statinio savininkui reikia įrodyti, kad sklypo plotas paskirtas pastato eksploatavimui yra pagrįsto dydžio ir pastatas naudojamas pagal jo paskirtį, o valstybinės žemės nuomos sutarties terminas yra pagrįstas statinio gyvavimo terminu. Pritariu, kad nuosavybės teisių atkūrimas į išlikusį nekilnojamąjį turtą (žemę) užsitęsė neproporcingai ilgai, tačiau tai nepateisina valstybės institucijų dvigubų standartų taikymo toje pačioje padėtyje esantiems piliečiams. Tokia padėtis procedūros pradžioje yra užprogramuota teisinių ginčų.
Verslo subjektams yra labai aktualu, kad valstybės politika ir teisės aktai, ar jų aiškinimas nesikeistų greičiau nei jų vystomi projektai, nes tokiu atveju atsiranda per didelė rizika imtis investicijų, kurių įgyvendinimo sėkmingumo negali racionaliai mąstant, teisiškai įvertinant, objektyviai numatyti. Verslas yra pripratęs prie proporcingai įvertintos, bet ne aklos rizikos. Šių dienų formuojamai ir greičiau nei nekilnojamojo turto projektų vystytojų sprendimai ir jų įgyvendinimas besikeičianti Lietuvos Respublikos Žemės ūkio ministerijos ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos pozicija dėl teisės aktų taikymo, vertinimo, bei nenuosekliai formuojama politika, teikiamų įstatymų pakeitimų projektai, ir vėl jų įsiteisėjimo atidėjimas dėl valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo įrodo valstybės pozicijos nenuoseklumą šioje srityje.
Valstybės ir savivaldybės turtas turi būti aiškiai administruojamas, teisėtai įgyjamas, perleidžiamas, teisės aktų pagrindu valdomas. Nuolat besikeičiantis teisės normų taikymas, vertinimas suformuoja neproporcingai didelę riziką, dėl tikėtinai pažeistų ne tik privataus verslo subjektų interesų, bet ir pažeisto visuomenės pasitikėjimas valstybės institucijomis įgyvendinančiomis teisės aktų normas statybų, valstybinės žemės valdymo srityse, bet ir pažeistas teisinis tikrumas, stabilumas, teisės normas taikančių institucijų, teritorinių skyrių ir teismų praktikos vieningumas. Valstybės interesai negali būti aukščiau visuomenės interesų nes jie yra tapatūs, o visuomenės gerovę ir interesus sudaro ir privatus verslas, jo vystymas ir sėkmė. Fundamentalūs teisės principai, teisės saugomi gėriai ir jų pusiausvyra įtvirtinti Lietuvos Respublikos Konstitucijoje ir Europos žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių konvencijoje, tačiau jų įgyvendinimas nukeliamas į specialiuosius teisės aktus pagal sritis, todėl jų neprieštaravimas bendriems teisės ir prigimtiniams teisės principams turi būti nuolatos stebimas. Kadangi kiekvienas nuosavybės ribojimas turi savo pasekmių, nes nuosavybė pripažįstama ekonominės veiklos pagrindu, žalą patiria ne tik privatus asmuo, bet ir kiti asmenys, kurie neteks žmogaus darbu ar sugebėjimais sukurtos nuosavybės papildomos vertės.
Šios temos problematiškumas yra atsakingų valstybės institucijų ir teismų, juridinių, fizinių subjektų investicijų ir ūkinės veiklos laisvės neproporcingas ribojimas nekilnojamojo turto valdymo, statybų sektoriuose taip pažeidžiant privačios nuosavybės neliečiamumo ir ūkinės veiklos laisvės teisės principus. Ūkinės veiklos laisvės ir nuosavybės teisių apsaugos varžymai pasireiškiantys santykiuose su valstybinės žemės patikėtiniu (Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos) valstybinės žemės sklypų formavimo prie pastatų (statinių), jiems reikalingo žemės ploto dydžio nustatymo teisinė problematika, valstybinės žemės sklypų prie statinių nuomos sutarčių sudarymo ne aukciono tvarka ir jų vienašališko nutraukimo teisiniai aspektai, nuosavybės teisių panaikinimo ryšium su pažeistu gero viešo administravimo principu.
The development of real estate is of the indicators of growing economy of a state. The development of real estate objects, modernization of the existing buildings, demolition of architecturally old and inefficient buildings, and planning and construction of modern technology based and energy efficient buildings instead would gain acceleration and be more economically useful to the state and the development of investment; however, these are disproportionally restrained on the initiative by the executive and legislative authorities. I do agree that law should regulate construction in the national land; however, the issues of the management, use and disposal of the national land have been treated in many different ways, and the treatment changes have often been caused by the change of territorial branch and department managers rather than the amendments of laws. The business entities are often bind by various financial liabilities, so any legally disproportional and unforeseen obstacle restrict the brave investment and thus make the company and its employees as well and the state and the banks suffer. It must be noted that private and public relations of the state with legal society should be clearly regulated by the legal acts and shaped by a uniform and clear judicial practice. The absence of clear regulation, the disunited interpretation and application of legal acts, and the inconsistently and unstably shaped national policy causes social distrust of the state, municipalities and other control or executive authorities. The real estate development companies managing an own structure or a group of structures in the national land lots often find themselves in such situation. The stress between the state and the business entities relating to granting the management, use and disposal rights of the built-up land (lot) to owners of the structures and the imminent mass of lawsuits regarding the artificial and forced restitution of ownership to the remaining real estate thus limiting and restricting the existing rights of the entity rather than considering the principle of proportionality as well as the changing policy of the state and responsible authorities in the field will put interests of the current owners of the structures and the former owners (up to the year 1940) of the land in contraposition. Thus, the legal disputes are already encoded in the situation in the case the state will bravely begin the forced restitution of ownership compensating the then value of the now national land to the ones who owned it up to the year 1940. In such situation the state puts the user of the structures and the former owner of the land entitled to regain the ownership, if the occupied lot is treated as free or unnecessary for exploitation of the existing building. The state, acting through its authorities, should become mediator rather than judge in such circumstances, whereas the good legal regulation could harmonize legal interests of the business entities that manage the structures and the ones of the former owners of the land, rather than putting them in contraposition for a fierce fight that usually ends with no victory of a party. An owner of the structure should prove the area of the lot meant for exploitation of the building is of a reasonable size, the building is used as intended and the term of the national land rent agreement is based on the lifetime of the structure. I do agree that restitution of the ownership of the remaining real estate (land) has protracted for a disproportionally long time; however, this does not justify application of dual standards by the national authorities to the citizens in the same position. The situation in the beginning of the procedure encodes the legal disputes.
The interest of the business entities is that the national policy, legal acts and interpretation of the acts would not change faster than the projects developed by the business entities, whereas the risk of investment is too high, when you cannot objectively predict success of the investment thinking reasonably and considering legally. The business is used to the proportionally evaluated rather than blind risks. Current position of the Ministry of Agriculture of the Republic of Lithuania and the National Land Service under the Ministry of Agriculture on application and evaluation of legal acts changing faster than the solutions and implementation of the solutions by the real estate project developers as well as inconsistently shaped policy, draft amendments and postponing of the effect of such amendments in relation to the management, use and disposal of the national land is the proof of inconsistent position of the state in the field.
Property of the state and municipalities should be administrated clearly, obtained and transferred legally and managed following legal acts. The constantly changing application and treatment of legal norms causes a disproportionally high risks due to the likely violated interests of the private business entities, the broken social trust in the national authorities implementing laws in the fields of construction and national land management, and the impaired legal confidence, stability as well as the unity of the practice of the executive authorities, territorial departments and courts. The national interests cannot be in a higher position than the social interests because they are identical; the private business, its development and its success are the constituents of the social welfare and interests. The fundamental legal principles, the goods protected by law and the balance between the principles and the goods are fixed in the Constitution of the Republic of Lithuania and the European Convention on Human Rights and Fundamental Freedoms; however, realization of them is transferred to the specific legal acts field by field and this is why the consistency with the general and natural legal principles should be monitored constantly. Whereas limitation of any ownership has got its own consequences relating to recognition of ownership on the basis of economic activity, it is harmful for a private person as well as for other persons deprived from the value-added created through a human work or skills.
The problematic issues of the topic are the disproportional restriction of the freedom of investment and economic activity of legal entities and natural persons by the responsible authorities and courts in the sectors of real estate management and construction thus violating the principle of immunity of the private property and the right to the freedom of economic activity; the limitations of freedom of economic activity and of protection of ownership rights in relationship with the national land trustee (National Land Service under the Ministry of Agriculture); legal problems regarding the national land lot formation by the buildings (structures), the identification of the required lot size; legal aspects of making the rent agreements of national land lots by the structures in other than auction manner and unilateral termination of such agreements; and cancellation of ownership in regard to the violated principle of good public administration.
Relevance and novelty of the topic
The significantly changed practice of national courts and treatment of the national land trustee based on the policymaking by the Ministry of Agriculture of the Republic of Lithuania and the National Land Service under the Ministry of Agriculture preconditioned the analysis of making the national and other land rent agreements, legal aspects of unilateral termination of such agreements and restrictions on redemption of the built-up national land in use in the way other than auction. Though the specific legal act, the draft Article 9 of the Law on Land of the Republic of Lithuania, has not been approved yet, many territorial branches implement the new national land rent and sales policy without any basis for its legal reasonability. According to the Law on land of the Republic of Lithuania, the land lot formation and reformation projects are organized following the Rulebook on Preparation and Implementation of the Land Lot Formation and Reformation Projects approved by the ministers of agriculture and environment of the Republic of Lithuania with the Order Nr. 3D-452/D1-513 “On Approval of the Rulebook on Preparation and Implementation of the Land Lot Formation and Reformation Projects” as of 3 October 2004, though, according to the provisions of the specific legal acts, the rent and sales of the used national land of other intended uses could not have affected the different legal treatment. The research novelty of the work is that the relevant legal issues in the fields of real estate and structure management in relation to the issues of refusal to form a lot required for exploitation of the buildings on the account of the land lot of other intended uses by the national land trustee, the restrictions on the rent or sales of the already formed lots of the national land, and the unilateral termination of the rent agreements regarding the already rented national land in the case it is required for duly exploitation of the buildings and development of the economic activity will be analyzed at the research level for the first time in Lithuania. |
